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25mn无缝钢管检测员得知消息指出，经历史上最严调控，2019年房地产开局弥漫着低迷的气氛：百强房企销售增速下滑，龙头房企也未能例外。从宏观形势看，2019年经济下行压力加大，“L”型走势尚未完成探底，房地产行业面临的压力不言而喻。
在房地产行业，恒大经济研究院院长任泽平的“长期看人口、中期看土地、短期看金融”的15字口诀被奉为“至理名言”，成为指导业内分析和判断房地产行业发展趋势的指南针。近期，任泽平发表了对2019年宏观经济的预测：经济有望年中触底，资本市场否极泰来。
那么，2019年房地产市场将走出一条怎样的曲线？房企的突破口又在哪里？近日发布的《2018-2019年房地产行业白皮书》(以下简称《白皮书》)预计，2019年将是楼市“调整年”，但局部窗口显现，下半年先行一二线城市有望率先筑底放量。
2019年将是楼市“调整年”
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25mn无缝钢管检测员表示，在这份由保利发展战略研究院和保利投顾研究院联合发布的《白皮书》认为，2018年四季度，全国性的市场运行周期拐点已确立。预计2019年将是楼市“调整年”，但局部窗口显现，下半年先行一二线城市有望率先筑底放量。
2019年，不可忽视中央“稳地价、稳房价、稳预期”的决心。为保证楼市平稳运动，中央将持续对冲，通过授予地方灵活空间，采取如放宽落户条件、取消限购等政策，在资金面下调、购房利率上浮区间等工具释放利好。随着资金从三四线城市向一二线城市回流，预计全年市场将延续调整，先行一二线城市将有望率先筑底。
《白皮书》认为，目前房价和购买力错配，三四线城市购买力透支下带来更长的寻底期。从分线城市的成交总价占比来看，一线城市总价段300万元以上成交占比明显提升；二线城市100万~300万元总价段产品成主流；三四线城市总价段100万元以上产品占比提升20多个百分点。
记者注意到，以上观点与克而瑞发布的报告保持一致。今年春节期间，三四线城市返乡置业潮爽约，并未迎来市场期盼已久的火爆销售场景，成交量不增反跌，2月份同比跌幅增大。而一些市场调整到位的核心一二线城市，楼市、地市皆有转暖的迹象。
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25mn无缝钢管检测员表示，值得注意的是，本轮周期中，全国范围内不同城市楼市“春夏秋冬”同时都存在。从70城新房价格指数可看出，以往各线城市价格变动时点基本一致，前后时间差不超过一个季度；而本轮周期先行一二线城市2015年下半年开始领涨，于2017年年中逐步走向横盘或调整，而三四线城市周期差异更为显著，城市群三四线紧随核心城市，中西部非城市群三四线周期滞后先行城市一年以上。
那么，在今年的楼市“调整年”，具备怎样素质的城市才是房地产的机遇所在？
保利发展战略研究院分析指出，城市人口、经济、产业等基本面才是支撑房地产发展的根本因素，房地产发展是基本面的投射，城市的生命周期就是房地产的生命周期。
由于农民工年龄结构显著上升，成为这一轮三四线房地产市场及消费市场大爆发的重要背景之一。同时，90后中超7000万人受过高等教育，80后中3500万高等院校毕业生，未来将有2.5亿人受过高等教育，而这部分高质量人口的迁移选择将深刻改变中国城市格局。
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25mn无缝钢管检测员指出，未来将房地产市场将聚焦“胡焕庸线”(地理学家胡焕庸提出的划分我国人口密度的对比线)东南，一二线城市及珠三角、长三角、京津冀三大城市群仍将主导峰值时代；北方人口、资源、经济向少数大城市的集聚效应会更明显，而当前“南强北弱”格局下，南方城市整体看布局机会点优于北方。同时，随着产业发展格局和城市格局的变化，动态调整百城名单。
同时，随着公募Reits的开放，以及市场利率中枢的缓步下行，一线和二线热点城市将迎来一个开发与经营长期并存，平衡发展的新时期。房地产行业将逐渐形成一个符合“租购并举”，满足人民多层次和多样化需求的新生态。
